郁文娟

随着城市化进程的不断推进、城镇化水平的逐步提高以及房地产业的持续发展，商品房特别是学区房需求的不断加大，促进了房地产的持续稳定发展。居民小区物业作为一个特殊的行业扮演着越来越重要的角色。近几年，由于配套政策的不完善、监管机制制度不健全等原因，居民小区物业管理的矛盾纠纷问题越来越突出，诱发的影响社会稳定事件也越来越多，规范居民小区物业管理迫在眉睫。

（一）当前小区物业管理存在的突出问题

一是新旧物业更换矛盾。在小区刚刚建成的时候，物业公司都是相对较为规范的企业，但随着时间的推移，很多物业公司在未征求广大业主同意的情况下将小区的物业服务转包给其他物业公司，进而引发一系列矛盾纠纷问题。

二是物业管理水平不高。不少物业公司在日常的管理中，过分强化了管理的职能，却忽略了服务的职责，从而导致形成了一种“物业专管业主”，而对于小区外来人员进出管理、安全管理等意识淡漠，造成物业管理只能维持低水平运作。

三是物管人员素质偏低。许多小区物业是开发商以委派形式介入，有的无资质、无级别，聘用人员多数文化程度低，没有经过专门培训就上岗。其中大多数为“转制、转岗、转业”及农村进城务工人员，处理问题语气生硬、方法简单，往往造成业主与物管企业之间的对立。

四是物管收费开支不透明。目前，各物业管理公司都能做到明码标价收费，但对物业服务收费的收支情况，没有执行“每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督”的规定，侵犯了业主的知情权和监管权。

五是车位管理收费问题。一些小区物业将人防车位对外进行出租甚至于有的小区违反相关规定，坚持不出租车位,迫使业主选择购买高价车位，导致业主与物业管理公司多次出现纠纷，引发业主围堵车库等群体性事件，严重影响社会稳定。

六是公共区域广告收入不透明。根据相关规定，对于公共区域的广告收入因归全体业主所有，然而实际情况是这些收入都流入了物业公司的口袋，广大业主没能得到实惠。

（二）主要原因分析

一是政策不完善导致准入门槛过低。由于物业管理公司资质、准入条件、引进程序、规范服务标准等政策不完善，导致物业管理公司乱象频出,特别是前期物业存在许多问题，多数小区的前期物业由开发商指定或直接安排人员临时成立，既无相关资质，又无管理服务经验，入驻之后以谋取利益为主要目的，引发诸多矛盾隐患。

二是主管部门监管不到位。小区物业管理缺乏上位领导,没有形成自上而下的监督管理体制机制，没有主动深入小区走访调研收集问题，对物业管理公司前期存在的苗头性问题未能及时督促整改落实。

针对以上存在的问题，为了更好地规范小区管理，建议：

一是加大重视力度，积极推动小区业主委员会的建立。

作为城市管理的一部分，政府应加大对物业管理工作的重视和支持，推进物业管理工作的不断深入、规范和完善。选出水平比较高，对物业管理有着一定认知的业主委员会，并引导业主委员会开展工作，由业主委员会代业主行使各项权利。

二是完善准入及资质管理机制。

进一步完善物业管理资质分级管理机制，并严格以资质作为准入门槛，建立物业管理公司综合服务管理平台，在平台上公示物业管理公司资质,开展物业管理公司招标引入等工作，促进物业管理公司入驻规范化、透明化。

三是建立日常监管机制。

有关主管部门应对物业公司的日常工作、财务状况、运作机制等进行监督管理，对小区业主进行走访，对物业公司的工作情况进行民主测评，对能力欠缺、服务差的物业公司进行整治并建立惩戒措施甚至于退出市场竞争。